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樓市監(jiān)管持續(xù)收緊 房貸利率上調(diào)城市或?qū)⒃贁U(kuò)容

發(fā)布時(shí)間:2019/8/19 11:53:23    瀏覽次數(shù):42797    來源: 金融時(shí)報(bào) cjjt-fdc

在近期房地產(chǎn)監(jiān)管政策密集發(fā)布的背景下,戴在房貸業(yè)務(wù)頭上的“緊箍咒”也越收越緊。7月,全國首套房貸款平均利率為5.44%,二套房貸款平均利率為5.76%。至此,全國房貸利率水平在結(jié)束年內(nèi)連降勢頭后,出現(xiàn)兩連升。

“整體來看,結(jié)合國家和監(jiān)管層的政策精神,短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松,目前房地產(chǎn)市場較快的增長勢頭將受到抑制。房地產(chǎn)融資環(huán)境緊張,未來或?qū)⒂懈喑鞘屑尤氲绞站o房貸政策的大軍中來?!?融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示。

房貸利率進(jìn)入反彈階段

“7月,全國首套房貸款平均利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍,環(huán)比上漲2BP(基點(diǎn)Basis Point縮寫,一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%);二套房貸款平均利率環(huán)比則上漲1BP。從數(shù)據(jù)上看,全國房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段?!崩钊f賦說。

而房貸利率的上浮,在年內(nèi)房價(jià)上漲勢頭猛烈的多個(gè)熱門二線城市中有著明顯的表現(xiàn)。其中,5月因新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大,而被住建部預(yù)警的蘇州首套房貸利率達(dá)到6.03%,環(huán)比飆升16BP,一躍成為全國房貸利率水平最高的城市,也是目前唯一一個(gè)首套房貸利率水平破“6”的城市。而其二套房貸利率均值則達(dá)到6.30%,環(huán)比上漲11BP。

李萬賦表示,近一個(gè)月內(nèi),蘇州地區(qū)的房貸利率發(fā)生了多次調(diào)整。7月24日之前,蘇州地區(qū)多家銀行就已經(jīng)將首套房貸利率上浮20%調(diào)整至上浮22%。7月24日,蘇州升級樓市調(diào)整政策,出臺《市政府關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》,指出將進(jìn)一步加強(qiáng)用地出讓管理、調(diào)整居民購房政策、擴(kuò)大住房限制轉(zhuǎn)讓實(shí)施范圍,并且進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸稅收管理。之后,多家銀行又進(jìn)行了新一輪的上漲調(diào)整。

從銀行層面來看,蘇州地區(qū)監(jiān)測的17家銀行分(支)行房貸利率中,9家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)上浮25%,3家銀行基準(zhǔn)上浮23%,2家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮22%;二套房主流貸款利率水平為基準(zhǔn)上浮30%。而且放款速度都有所延緩,普遍要在2個(gè)月以上。

上月,首套房貸款利率漲幅最高的城市,是同樣在5月被住建部預(yù)警的大連,其環(huán)比上漲幅度達(dá)20BP,而上漲的勢頭也持續(xù)到了本月。8月初,監(jiān)測的20家銀行分(支)行中,多家銀行又將首套房貸款利率由基準(zhǔn)水平上調(diào)至基準(zhǔn)上浮10%,二套房貸款利率由基準(zhǔn)上浮10%上調(diào)至基準(zhǔn)上浮15%,此次調(diào)整主要由國有銀行帶頭,部分股份制銀行也開始跟進(jìn)。

“漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙,均在近一個(gè)月內(nèi)多次上調(diào)房貸利率,調(diào)整時(shí)間集中在月初和月末,且部分銀行額度緊張,甚至?xí)和J芾矸抠J業(yè)務(wù)?!?李萬賦表示。

各城變化差異顯著

雖然全國房貸利率水平普遍呈上升趨勢,但各個(gè)城市間的差異很明顯。在二線城市中,也出現(xiàn)了下調(diào)的趨勢。7月,??谑滋追抠J款利率環(huán)比下調(diào)8BP,為全國降幅最大的城市。烏魯木齊、南寧等二線城市也有不同程度的下降。

值得關(guān)注的是,7月,一線城市的房貸利率并未出現(xiàn)上浮。其中,北京和廣州首套房貸利率與上月持平,而上海和深圳的首套房貸利率水平則出現(xiàn)下滑。

其中,下降幅度最大的上海首套房貸款平均利率為4.84%,環(huán)比下降7BP。融360大數(shù)據(jù)研究院在上海地區(qū)監(jiān)測的30家銀行分支機(jī)構(gòu)中,7家銀行在本月下調(diào)了首套房貸款利率,3家銀行有所上調(diào)。調(diào)整后,執(zhí)行基準(zhǔn)利率95折的銀行數(shù)量增加至17家,友利銀行甚至低至9折,浙商銀行的利率水平最高,首套執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%,與二套同等水平。

“因城施策”的政策導(dǎo)向下,每個(gè)城市有了更大的樓市調(diào)控自主性。8月初,上海市副市長陳寅透露,上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新區(qū)放開房產(chǎn)限購,由以家庭為單位的限購,轉(zhuǎn)為以個(gè)人名下房產(chǎn)數(shù)量限購,且購房資格由5年社保要求轉(zhuǎn)為3年社保要求。

“該政策一出,就引發(fā)市場熱議。但需要注意,限購放開僅適用于臨港新區(qū),重在吸引人才,不會帶來全上海地區(qū)的政策放開?!?李萬賦說。

需要注意的是,“房住不炒”的主基調(diào),仍然是給予各城政策調(diào)控靈活度的基本前提。近日,銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》,結(jié)合參加房地產(chǎn)“一城一策”試點(diǎn)重點(diǎn)城市名單,決定在包括北上廣深、南京、蘇州、鄭州、昆明、大理在內(nèi)的32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作,嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。

在這樣的背景下,各地對樓市的調(diào)控加碼。7月,在開封“取消限購”新政發(fā)布后,很快就被當(dāng)?shù)刈〗ㄎ浴拔催M(jìn)行充分的市場調(diào)研和論證,對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評估”的理由撤銷。

未來或?qū)⒊掷m(xù)收緊

8月9日,央行公布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示,6月個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.53%,比3月下降15個(gè)百分點(diǎn)。但2019年進(jìn)入下半年以來,尤其是從7月中下旬開始,不少熱點(diǎn)區(qū)域的房貸利率出現(xiàn)明顯上調(diào),步伐越來越密集。

  7月底,中共中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后,樓市調(diào)控再度升級。

  國家和監(jiān)管層對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)高度重視,而銀保監(jiān)會也開始檢查各銀行差別化信貸政策落實(shí)情況,執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求,履行首付資金真實(shí)性與貸款申請人償債能力評估與檢查等,并著重查處個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房,以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。

“下半年來,監(jiān)管層動(dòng)作密集,從銀行、信托、債券等多個(gè)方面收緊房地產(chǎn)融資,嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為?!崩钊f賦認(rèn)為,結(jié)合其他相關(guān)政策,一方面,未來銀行將加速調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源,并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵(lì)的制造業(yè)、中小微企業(yè)等方向;另一方面,房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會放松,資金環(huán)境較為緊張,未來或?qū)⒂懈喑鞘欣^續(xù)收緊房貸政策。