房企步入轉(zhuǎn)型陣痛期
發(fā)布時間：2018/11/20 9:54:45 瀏覽次數(shù)：10161 來源： 新華網(wǎng) cjjt-fdc
業(yè)內(nèi)人士指出，房企高管離職潮背后，折射的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉(zhuǎn)型力度，努力提升非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比。但是，面臨突如而至的行業(yè)下行，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰(zhàn)略收縮、開源節(jié)流成為很多房企的當務(wù)之急。
“面對這種狀況，我已經(jīng)做了很多準備，包括考了很多證書，一旦公司有什么變化，要做好隨時辭職的準備?！币晃环科笾袑釉谡劦浇衲晗掳肽暌詠淼姆科蟾吖茈x職潮時這樣表示。而剛剛過去的一周，便有融信中國、正榮地產(chǎn)、旭輝集團、俊發(fā)集團在內(nèi)的四家房企發(fā)生高管離職。
業(yè)內(nèi)人士指出，房企高管離職潮背后，折射的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉(zhuǎn)型力度，努力提升非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比。但是，面臨突如而至的行業(yè)下行，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰(zhàn)略收縮、開源節(jié)流成為很多房企的當務(wù)之急。
上演高管離職潮
最近一周，各大房企上演高管離職潮：11月12日，融信中國執(zhí)行總裁吳劍確認離職；11月13日，正榮地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)、聯(lián)席公司秘書談銘恒辭任；11月14日，旭輝集團宣布集團副總裁兼北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬離職；11月15日，俊發(fā)集團發(fā)布人事公告，稱因長期在異地工作，不能兼顧家庭，張海民申請辭去總裁職務(wù)……房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業(yè)上行時期，各大房企通過高薪挖角以求快速擴張從而造成的高管跳槽非常常見。不過，在眼下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“凜冬將至”，又到年關(guān)保增長的關(guān)鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業(yè)下行背景下增長乏力，房企被迫走馬換將的一種無奈。
“過去幾年房企銷售連創(chuàng)新高，很多房企動輒創(chuàng)出50%的高增長，一些房企甚至翻倍增長。但現(xiàn)在看來，2018年的銷售額，包括2019年的銷售預期，會較前幾年有一個非常大的變化。在這種背景下，一旦銷售進度離全年的銷售目標有非常大的差距，職業(yè)經(jīng)理人的變動也會非常大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
比如，孔鵬離職的背后，是旭輝北京區(qū)域銷售額據(jù)稱目前已完成70億元，但離全年300億元的目標相去甚遠；而今年8月行政總裁曹舟南離職的綠城中國，前10月總合同銷售金額約1154億元，達標率僅為64.1%；今年銷售目標為2000億元，而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團在下半年同樣經(jīng)歷了人事動蕩。
“銷售額是最直觀的一個指標，除此之外房企內(nèi)部還有各種各樣的指標，比如土地儲備如何，一級開發(fā)如何，二級開發(fā)如何，融資做得怎么樣……這些都是考核職業(yè)經(jīng)理人的具體指標，而行業(yè)下行的影響是綜合的，有可能銷售額達標了，但是融資指標沒有完成，同樣會造成高管的被迫離職。”某中小房企高管表示。
對此，易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進告訴記者，“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的降溫未來一段時間預計不會結(jié)束，房企高管的動蕩預計也會持續(xù)下去?！?/span>
房地產(chǎn)拐點已至
2012年，當萬科表示房地產(chǎn)進入“白銀時代”的時候，大多數(shù)人還認為這是杞人憂天。而當今年9月萬科董事局主席郁亮表示房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)折實實在在到來了”，并打出“活下去”的口號時，沒有人再認為這是危言聳聽。
“國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點已至，這已經(jīng)成為全行業(yè)共識了，只是大家沒有想到拐點會來得這么快。比如我們公司，前幾年的時候擴張非常迅猛，在招拍掛市場上依靠杠桿資金無差別拿地，地塊性質(zhì)、所處位置可以說是一概不管。但今年行業(yè)突然下行，壓力馬上就來了。”上述中小房企高管告訴中國證券報記者。
拐點的到來，在近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)中已經(jīng)顯露端倪。其中，10月銷售面積在低基數(shù)下依然同比下跌3.1%，延續(xù)了9月同比下跌3.6%的負增長態(tài)勢，“金九銀十”徹底失色。同時，投資和新開工增速也顯著回落，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速較9月下降1.2百分點至7.7%。
“拐點”二字，也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的下行，并不是短期波動，而很可能成為長期趨勢。日前，各大券商在預測2019年樓市的時候，悲觀的論調(diào)充斥在字里行間。
其中，華泰證券認為，居民加杠桿后繼乏力，預計2019年商品房銷售面積同比減少5.4%。受銷售下行影響，房企資金鏈將進一步緊張，拿地力度將逐漸衰減，疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數(shù)，預計土地購置費將下滑10%。新開工增速呈現(xiàn)前高后低的局面，預計全年增長4.9%?？傮w來看，預計2019年開發(fā)投資增速為0.9%。
中金公司的預測則更為悲觀。其認為，目前房地產(chǎn)市場不論從大周期還是小周期而言均剛剛跨過頂部，進入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現(xiàn)五年來首次同比下跌，面積和金額跌幅預計均在10%左右?；久婕铀傧禄瑢е旅髂攴康禺a(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積同比增速顯著轉(zhuǎn)負，跌幅預計分別達到5%和10%。
轉(zhuǎn)型“遠水難解近渴”
對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場拐點的到來，各大房企早有準備。
今年以來，各大房企掀起了更名潮：1月，朗詩地產(chǎn)更名為“朗詩集團”；3月，時代地產(chǎn)更名為“時代中國”；5月，中航地產(chǎn)更名為“中航善達”；7月，龍湖地產(chǎn)更名為“龍湖集團”；8月，萬達商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬達商業(yè)管理集團”；合景泰富地產(chǎn)更名為“合景泰富集團”；9月，萬科旗下的深圳萬科房地產(chǎn)更名為“深圳萬科發(fā)展”……
更名潮折射的是房企轉(zhuǎn)型的決心。以萬科為例，自2012年提出房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”以來，萬科加大了向城市生活服務(wù)商的轉(zhuǎn)型力度，長租公寓、商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲服務(wù)、教育和養(yǎng)老等業(yè)務(wù)均獲得長足發(fā)展。郁亮在今年的股東大會上就表示，“萬科(未來)還是地產(chǎn)公司嗎？不應該是了吧，如果是也會慘淡經(jīng)營?！?/span>
不過，從目前來看，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在房企總體收入中的占比絕大多數(shù)不足10%，且大多數(shù)屬于長遠布局，利潤率更是沒法跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比。而眼下國內(nèi)房地產(chǎn)拐點已經(jīng)來臨，“遠水解不了近渴”的情況下，大多數(shù)遭遇壓力的中小型房企的當務(wù)之急是收縮業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，開源節(jié)流，抵御行業(yè)寒冬。
比如，連續(xù)兩年被評為“最佳雇主”的旭輝集團于11月初發(fā)布了《關(guān)于全集團全面開展“開源節(jié)流、瘦身行動”工作的通知》，在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進行“節(jié)流”。例如，差旅費方面，要求全集團全員經(jīng)濟艙出行、全員住宿標準降低一個等級，明年差旅費人均降10%。
再比如華夏幸福，最近一段時機，一是公司控股股東以137.7億元的對價轉(zhuǎn)讓19.7%的股權(quán)，引入平安資管作為戰(zhàn)略投資者；二是盤活存量土地，轉(zhuǎn)讓給萬科70%左右的京津冀地區(qū)存量土地，一方面回收現(xiàn)金，另一方面分享開發(fā)收益；三是進行架構(gòu)調(diào)整，比如將小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)合并。
