住建部：棚改不搞一刀切，因地制宜推進(jìn)貨幣化安置
發(fā)布時間：2018/7/13 14:58:25 瀏覽次數(shù)：9669 來源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
住建部7月12日召開吹風(fēng)會，發(fā)布了今年上半年棚戶區(qū)改造進(jìn)程和下半年相關(guān)工作安排。據(jù)了解，今年1月至6月，全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占今年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時，還將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。
住建部同時表示，商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。
棚戶區(qū)改造取得歷史性成就
據(jù)住建部介紹，我國棚戶區(qū)改造取得歷史性成就，棚改的持續(xù)推進(jìn)，對穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生發(fā)揮了一舉多得的作用。
一是改善了棚戶區(qū)居民住房條件。2008—2017年，全國棚改累計開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。其中，2013—2017年，全國棚戶區(qū)改造累計開工2645萬套，6000多萬居民“出棚進(jìn)樓”，共享改革發(fā)展成果，促進(jìn)了社會公平，維護(hù)了社會和諧穩(wěn)定。
二是促進(jìn)了以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。截至2017年底，全國累計開工改造林區(qū)棚戶區(qū)166萬套、墾區(qū)危房238萬套、國有工礦棚戶區(qū)305萬套，促進(jìn)了林區(qū)、墾區(qū)、國有工礦的可持續(xù)發(fā)展。
三是促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房價上漲較快城市，通過新建棚改安置住房，增加了住房供應(yīng)；房地產(chǎn)庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。
四是提升了城市功能和綜合承載能力。通過實施棚改，既改善了老城區(qū)人居環(huán)境，也引導(dǎo)部分人口向城市外圍轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了新區(qū)發(fā)展。
五是帶動了投資消費和經(jīng)濟(jì)增長。棚改帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。2013—2017年，全國棚改完成投資約6萬億元。
因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置
住建部方面指出，各地對棚戶區(qū)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，總體上是好的，但也有一些地方存在部分問題，比如部分地方將棚改范圍擴(kuò)大到一般建制鎮(zhèn)、有的地方把房齡不長、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入棚改范圍。
對此，住建部方面提出，下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時，依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。具體來看：
一是，切實抓好棚改項目建設(shè)。各地應(yīng)當(dāng)及早開工新建項目，加快建設(shè)續(xù)建項目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，努力做到配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報批、同步建設(shè)、同步交付使用，嚴(yán)格工程質(zhì)量監(jiān)督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進(jìn)樓”，住得放心、舒心。
二是，依法依規(guī)控制棚改成本。各地要樹立精打細(xì)算理念，嚴(yán)格依法依規(guī)辦事，嚴(yán)禁大手大腳花錢，嚴(yán)禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時償還棚改貸款，努力實現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。
三是，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點攻堅改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。
四是，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
并不是要取消貨幣化安置
據(jù)住建部介紹，2015年以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門單位，堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，指導(dǎo)各地因地制宜實施棚改貨幣化安置，商品住房庫存量大、消化周期長的市、縣，要完善政策措施，引導(dǎo)棚改居民選擇貨幣化安置方式，既促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，也避免重復(fù)建設(shè)。
但是，自2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下，沒有有針對性地及時調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。為此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。
2017年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同發(fā)展改革委、財政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》（建辦保函〔2017〕551號）明確，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項目和資金管理的通知》（建?！?017〕226號）進(jìn)一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。
實際上，按照《國有土地上房屋征收和補償條例》，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部委《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建?！?009〕295號）等文件強(qiáng)調(diào)，棚改實行實物安置與貨幣補償相結(jié)合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。而住建部此次提到的督促各地因地制宜搞貨幣化安置，實際上并不是要取消貨幣化安置，而是更加強(qiáng)調(diào)因地制宜。
專家稱收緊是趨勢，不會一刀切
作為貨幣化安置的主要資金來源，國開行在這一輪爭議中成為焦點。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億元，過去三年間，政府在棚改上的總投入量累計超過4萬億元。
國海證券研究所固定收益分析師張亮分析，自2014年創(chuàng)設(shè)PSL后，國家開發(fā)銀行受鼓勵大力提升棚改專項貸款，年新增棚改專項貸款占國開行新增總貸款的比例快速走高。若三四線城市銷量下滑、房價不漲甚至下滑，政府通過拍賣拆遷土地來償還貸款的方式面臨挑戰(zhàn)，貨幣化安置的資金鏈在償還貸款這一環(huán)上可能面臨斷裂。
近三年來，國開行年報中關(guān)于貨幣化安置的表述不斷調(diào)整，從2015年的“積極推進(jìn)”，到2016年的“有效銜接”，再到2017年“持續(xù)嚴(yán)控庫存不足地區(qū)的貨幣化安置比例”，長期貨幣化安置的審批將越來越嚴(yán)格。央行7月2日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月央行對國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加PSL共605億元，這比5月的投放量少了近200億元。
對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，棚改的收緊是未來的趨勢，但棚改不可能一刀切而是一個漸進(jìn)式的過程，特別是棚改貨幣化安置對三四線城市商品住房庫存起到了積極有效的作用。但隨著一些區(qū)域庫存消化進(jìn)入尾聲，繼續(xù)采用大量的棚改資金進(jìn)入市場，就會催生整個市場的投資需求?！案鶕?jù)市場商品住房庫存量來看，棚改已經(jīng)進(jìn)入逐漸踩剎車的節(jié)點，此時政府采用漸進(jìn)式的方式，也是延續(xù)因城施策、因地調(diào)控的方針，這也是一項合理的調(diào)控政策。”
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，今年上半年棚改任務(wù)的完成情況還不錯，但反過來也說明，棚改的急迫程度相對是降低的。未來棚改的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等力度依然會強(qiáng)化，但是棚改背后的金融財政工作預(yù)計會有收緊的導(dǎo)向。
國海證券研究所固定收益首席分析師靳毅在一份報告中提出，未來，長期棚改專項債券將有效替代貨幣化安置的資金來源。相較于政策性銀行專項貸款，專項債券有利于限制地方政府債務(wù)水平，防控風(fēng)險。這對央行和地方政府都將更有益處。
