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二三線城市去庫存加速“抑投機”與“保剛需”并進

發(fā)布時間:2018/5/4 8:34:06    瀏覽次數(shù):9647    來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟報道 cjjt-fdc

2018年過去三分之一,樓市情況復(fù)雜依舊。

5月2日,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《4月全國40城住宅成交報告》稱,受其檢測的40城中,4個一線城市新建商品住宅成交面積約147萬平方米,環(huán)比減少11%,同比減少35%;18個二線城市新建商品住宅成交面積約1570萬平方米,環(huán)比增加5%,同比減少15%;18個三四線城市新建商品住宅成交面積約762萬平方米,環(huán)比增9%,同比增加15%。

一線城市依然承受高壓調(diào)控的背景下,二三線城市成為樓市主角,去庫存加速,樓市回暖跡象明顯。而多個城市推出了人才引進戰(zhàn)略,放寬落戶限制,也被認(rèn)為將會進一步刺激市場預(yù)期。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示,城市之間的競爭已經(jīng)全面展開,搶奪人才,既是搶奪創(chuàng)新創(chuàng)造力,贏得更多創(chuàng)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)布局,也是搶奪以年輕人才為主的消費力,促進城市消費升級換檔。但是,防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險依然是當(dāng)前最大的任務(wù),因此調(diào)控政策不會退出,在一些房價上漲過快的城市還會繼續(xù)加碼調(diào)控。

一線“風(fēng)向標(biāo)”未變

一線城市的樓市持續(xù)清淡。

有關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,4月,一線城市樓市成交面積環(huán)比下降9.8%,其中上海、廣州降幅均超過10%。同比來看,一線城市整體下滑20.7%,四個城市均出現(xiàn)不同程度下滑,北京降幅超過40%。

“五一”小長假期間,一線城市樓市依然冷清。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,從小長假前兩天來看,一線城市合計網(wǎng)簽商品房住宅360套,與清明小長假前兩天基本持平,同比跌幅超過50%。

這與調(diào)控未開始的2016年情形截然不同。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2016年“五一”小長假期間,僅北京市就成交商品住宅共807套,成交面積達到8.88萬平方米。

易居研究院副院長楊紅旭指出,目前,一線城市的調(diào)控效果較為分化。北京、上海調(diào)控效果明顯,深圳和廣州則還處在高位盤整的階段。

這被認(rèn)為與一線城市調(diào)控政策的嚴(yán)格程度有關(guān)。以一線城市中調(diào)控最為嚴(yán)格的北京為例,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2016年9月30日至今,北京合計發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策78條細(xì)則。調(diào)控政策由限購、限商、限貸、限價、限售等減法政策疊加供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房、供應(yīng)限價商品房等政策,內(nèi)容升級到房地產(chǎn)供應(yīng)、交易、監(jiān)管等方方面面。

在張大偉看來,這一輪北京調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。一方面,在存量房交易為主的北京市場,二手房價格的官方統(tǒng)計已經(jīng)下調(diào)了13%,而市場觀測已經(jīng)有大部分下跌了接近20%。另一方面,2018年之前北京歷史上總共出現(xiàn)過31宗住宅地塊流標(biāo),而2018年至今已經(jīng)有6宗住宅地塊流標(biāo)。隨著土地流標(biāo)開始頻繁出現(xiàn),代表房企資金壓力越來越大,在房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該持續(xù)的前提下,“部分過于嚴(yán)厲的政策應(yīng)該有所調(diào)整”。

楊紅旭認(rèn)為,在作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的一線城市,短時間內(nèi)不會出現(xiàn)調(diào)控放松的跡象。防范金融風(fēng)險的背景下,控制房價過快上漲是現(xiàn)階段樓市政策的主要目的之一,而作為樓市龍頭的一線城市,一旦出現(xiàn)松動跡象,將對其他城市形成顯著的示范效應(yīng)。

二三線樓市“拉鋸戰(zhàn)”

二三線城市情況則更復(fù)雜,保護剛需與抑制投機需求之間的政策拉鋸更加膠著。

從成交量來看,二、三線城市樓市均在4月出現(xiàn)了同比下降、環(huán)比上漲的“回暖”跡象。有關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,受其檢測的二線代表城市,4月成交面積環(huán)比上升25.9%,同比下降6.0%;而三線代表城市成交面積則環(huán)比上升1.7%,同比下降14.6%。

價格方面,根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),3月份,二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅均比上月擴大0.3個百分點。

這使得調(diào)控加碼一直未有間斷。沈陽、大連等2018年的熱點城市先后宣布限購。而4月18日,在統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)的當(dāng)天,作為新建商品住宅價格上漲的城市之一,青島宣布房地產(chǎn)限購政策加碼,將取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后“限售”的時間由2年延長至5年。

在通過“限購”和“限售”抑制外來需求和投資需求的同時,熱點二線城市對剛需的保護也在加強。4月初,南京將住房公積金貸款最高額度,由原先的每戶60萬上調(diào)到100萬。而5月1日起,武漢、東莞分別將住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬元和120萬元。

然而,隨著城市間的人才競爭加劇,成都、武漢、西安等二線城市近期出臺大量人才引進政策,落戶政策作為其中重點。

以青島為例,4月27日,青島發(fā)布人才引進辦事指南,大幅度放寬人才引進條件。在落戶資格上,對于全日制普通??茖W(xué)歷人員,取消了社保年限限制;城區(qū)高級工落戶社保年限由兩年降為一年,在新區(qū)(西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟區(qū)、即墨區(qū)),所有人才落戶均取消了社保年限要求。

這被認(rèn)為在一定程度上刺激了這些城市的市場預(yù)期。但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,有人,城市才有發(fā)展機會。2018年以來各個城市針對人才出臺眾多鼓勵和刺激性措施,短期來講,放寬落戶等人才引進政策,確實可能會對調(diào)控政策的效果造成一定影響,但長遠來看,這是提升城市綜合實力的必然選擇。

不過,多位受訪人士均認(rèn)為,各個城市通過政策新引進的人才,在城市的整體需求占比較小,并不會對這些城市的樓市基本面造成更大的影響。