解密碧桂園快消式高周轉(zhuǎn)
發(fā)布時(shí)間：2018/4/13 11:24:07 瀏覽次數(shù)：9600 來源： 北京商報(bào) cjjt-fdc
從半年到3個(gè)月，房企老大碧桂園再一次刷新了“高周轉(zhuǎn)”的底線。4月12日，一份來自碧桂園內(nèi)部的文件流傳市場(chǎng)。文件中，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)對(duì)企業(yè)高周轉(zhuǎn)推進(jìn)的情況表示不滿，并給出一系列具體建議，將項(xiàng)目從拿地到開盤周期縮短至5個(gè)月甚至更短時(shí)間。在一些項(xiàng)目上甚至要做到拿地3個(gè)月開盤，僅是行業(yè)平均速度的1/3。
不僅如此，在區(qū)域布局方面，碧桂園也提出三四五線城市高周轉(zhuǎn)、一二線城市鼓勵(lì)發(fā)展的策略。顯然，登頂榜首的碧桂園不僅對(duì)高周轉(zhuǎn)出的風(fēng)險(xiǎn)做出了預(yù)判，更意識(shí)到作為已經(jīng)不用設(shè)目標(biāo)的老大，一二線城市在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的防火墻意義。
然而，渴望利用三四線優(yōu)勢(shì)支援和加快一二線城市布局的碧桂園，不但將面臨三四線“后去庫存時(shí)代”的疲軟，更要面臨超高速去庫存可能帶來的質(zhì)量和官批的壓力，更重要的是，一二線城市特別是核心城市越發(fā)艱難的拿地機(jī)遇，到底有沒有空間讓碧桂園調(diào)整，尚屬未知。
高周轉(zhuǎn)與降風(fēng)險(xiǎn)
包括上述提及的文件，碧桂園在一周之內(nèi)連發(fā)三文，強(qiáng)調(diào)推進(jìn)高周轉(zhuǎn)，且文件真實(shí)性已得到知情人士的確認(rèn)。在發(fā)文的同時(shí)，4月8日，碧桂園還特別召開了“高周轉(zhuǎn)”專題會(huì)。
幾個(gè)文件的核心均指向一個(gè)主題——不斷提速高周轉(zhuǎn)。按照要求，碧桂園在一些項(xiàng)目上要做到拿地3個(gè)月開盤，對(duì)此，有評(píng)論稱：“碧桂園要把地產(chǎn)干成快消?！睋?jù)相關(guān)信息顯示，截至3月底，碧桂園年內(nèi)共獲取項(xiàng)目195個(gè)(共215個(gè)地塊)，其中三四五線項(xiàng)目146個(gè)，已簽訂里程碑計(jì)劃項(xiàng)目平均摘牌到動(dòng)工1.65個(gè)月，摘牌到開盤5.2個(gè)月。而集團(tuán)層面對(duì)此依然不滿，他們希望看到的是沒有最快，只有更快。有資料顯示，如果開盤工期小于或等于3個(gè)月，項(xiàng)目總能夠拿到20萬元的獎(jiǎng)勵(lì)，而4-5個(gè)月期間才能不獎(jiǎng)不罰，若超過5個(gè)月，項(xiàng)目所要面臨的就是罰款，若工期大于7個(gè)月，項(xiàng)目總直接撤職。
5個(gè)月，對(duì)于一般房企意味著什么？據(jù)另一家行業(yè)領(lǐng)先房企相關(guān)人士對(duì)北京商報(bào)記者表示，從拿地到開盤各地情況有所不同，但可以平均達(dá)到6-9個(gè)月，這在行業(yè)內(nèi)已屬于領(lǐng)先。而通常主流地產(chǎn)商的拿地開盤周期則在8-10月。而更有一家不具名房企人士對(duì)于3個(gè)月的碧桂園速度表達(dá)了驚嘆——非常瘋狂。
不過，對(duì)于這樣的速度碧桂園自身卻顯得很自信。碧桂園相關(guān)人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，只有高周轉(zhuǎn)才能加快現(xiàn)金回款、降低資金成本。楊國強(qiáng)也曾表示：“高周轉(zhuǎn)是抵抗認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段。”
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，碧桂園合同銷售5508億元，躍居行業(yè)第一。值得一提的是，2017年碧桂園加權(quán)平均融資成本為5.22%，碧桂園方面透露該數(shù)值已連續(xù)五年下降，但是橫向比較中海的融資成本為4.27%，碧桂園仍有可下探空間。此外，2017年碧桂園的負(fù)債有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。
上述不具名房企人士對(duì)此表示，“降低風(fēng)險(xiǎn)”也是今年房企的共同選擇，碧桂園通過高周轉(zhuǎn)來加快回款也可以被定義為行業(yè)縮影，只是碧桂園比別家更迫切、更激進(jìn)了一些。
三四線的陣地
對(duì)于碧桂園而言，“快”不只是口號(hào)，從三個(gè)文件內(nèi)容來看，碧桂園分別在設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程工期 、運(yùn)營等幾個(gè)方面全面畫出“線路圖”，并給出執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
上述碧桂園相關(guān)人士也進(jìn)一步介紹，碧桂園的技術(shù)支持和投資報(bào)建方面的優(yōu)勢(shì)是成就“高周轉(zhuǎn)”的武器。他舉例稱，碧桂園SSGF工業(yè)化建造體系與傳統(tǒng)建造方式不同，以裝配、現(xiàn)澆、機(jī)電、內(nèi)裝等工業(yè)化為基礎(chǔ)，以機(jī)械化生產(chǎn)代替手工勞動(dòng)，從工法、管理、技術(shù)和材料等方面全面提升開發(fā)速度。而在報(bào)建方面，碧桂園則通過提前設(shè)計(jì)規(guī)劃、與當(dāng)?shù)卣崆皽贤ǖ纫幌盗泄ぷ髑爸?，最大程度加快?bào)建審批速度，為縮短項(xiàng)目開發(fā)周期帶來可能。
按照流出文件內(nèi)容，碧桂園對(duì)于三四線城市項(xiàng)目提出了更為具體和嚴(yán)格的高周轉(zhuǎn)要求，而對(duì)于一二線城市項(xiàng)目，更多的是投資獎(jiǎng)勵(lì)。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，碧桂園區(qū)域布局調(diào)整意圖已顯現(xiàn)。資料顯示，截至去年底碧桂園共經(jīng)營1468個(gè)項(xiàng)目，覆蓋30個(gè)省、220個(gè)市、768個(gè)縣鎮(zhèn)區(qū)。按地理位置計(jì)算，約58%的銷售來源于三四線城市。
“三四線與一二線城市的失衡對(duì)于一家榜首企業(yè)顯然無法接受。尤其是地產(chǎn)行業(yè)前十名的排行榜單上的房企無不實(shí)現(xiàn)了全國布局。新晉榜首無疑渴望摘掉‘三四線之王’的帽子，尤其是三四線城市去庫存的利好正在逐漸散去的當(dāng)下”，另有不愿具名的行業(yè)分析人士坦言。
對(duì)于城市布局的話題，碧桂園相關(guān)人士向北京商報(bào)記者回應(yīng)表示，在達(dá)到相應(yīng)規(guī)模后，平衡布局也是碧桂園的選擇。
警惕“快”的并發(fā)癥
在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)，多位房企人士都表達(dá)了對(duì)“高周轉(zhuǎn)”策略的認(rèn)可，但是對(duì)于“速度”卻解讀不同，他們紛紛表示，快的基礎(chǔ)是品質(zhì)，如何警惕高周轉(zhuǎn)帶來的“并發(fā)癥”是房企需要共同研究和解決的。另值得一提的是，在碧桂園高周轉(zhuǎn)內(nèi)部文件傳出的同時(shí)，碧桂園高強(qiáng)壓的工作風(fēng)格也引發(fā)業(yè)內(nèi)的討論。
對(duì)此， 嚴(yán)躍進(jìn)表示，高周轉(zhuǎn)的模式要警惕單純的規(guī)模至上思路。企業(yè)在積極進(jìn)取的同時(shí)還需避免“大躍進(jìn)”。例如盲目定指標(biāo)、壓縮工期，制定獎(jiǎng)懲刺激銷售往往是欲速而不達(dá)，尤其是對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。
對(duì)于市場(chǎng)上的這一擔(dān)憂，碧桂園相關(guān)人士回應(yīng)表示，碧桂園的高周轉(zhuǎn)是建立在設(shè)計(jì)、報(bào)建、工程工期 、運(yùn)營等多方面全系統(tǒng)支持下的提速。仍以碧桂園的SSGF工業(yè)化建造體系為例，具有高品質(zhì)、高速度、低能耗等優(yōu)勢(shì)。全部項(xiàng)目始終貫徹新工藝、新體系的建造理念，在大大超出行業(yè)建設(shè)速度的水平上，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量。
業(yè)內(nèi)人士指出，碧桂園的高周轉(zhuǎn)策略之所以受到關(guān)注，在一定程度上也反映行業(yè)生存狀態(tài)。加快三四線城市的周轉(zhuǎn)，并將獎(jiǎng)勵(lì)制度向一二線城市傾斜，顯示出企業(yè)在享受了三四線去庫存紅利后，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一二線城市，追求平衡布局的戰(zhàn)略和心態(tài)。但作為轉(zhuǎn)型與布局的基石，實(shí)現(xiàn)三四線城市的高周轉(zhuǎn)，雖然是房企降低風(fēng)險(xiǎn)、加快回款的利器，但對(duì)于已經(jīng)沖到房企第一位置的碧桂園而言，風(fēng)險(xiǎn)管控同樣重要，快周轉(zhuǎn)也意味著對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量管控的要求提升。
