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地產(chǎn)大咖集體發(fā)聲:明年可能是房地產(chǎn)小小年 但請(qǐng)相信未來

發(fā)布時(shí)間:2017/11/27 10:33:36    瀏覽次數(shù):4236    來源: 明源地產(chǎn)研究院 cjjt-fdc

11月24日,由明源地產(chǎn)研究院與中城聯(lián)盟聯(lián)合主辦的“2017年中國房地產(chǎn)總裁峰會(huì)”在北京舉行。

來自全國各地的500多位房企總裁歡聚一堂,中城聯(lián)盟輪值主席陳勁松、旭輝地產(chǎn)總裁林峰、當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬、鏈家集團(tuán)CEO彭永東等10余位地產(chǎn)大咖分享了對(duì)市場(chǎng)的看法,以及未來的玩法。

大咖們認(rèn)為,2018年是地產(chǎn)小年。但只要轉(zhuǎn)變思路、學(xué)會(huì)新的干法,未來會(huì)有更大的市場(chǎng)在等你.

一、明年會(huì)是房地產(chǎn)的小小年,中國房地產(chǎn)已步入新時(shí)代

中城聯(lián)盟輪值主席、世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為,明年是特別關(guān)鍵的一年。

2017年底十九大確定方針以后,到2019年許多政策都會(huì)落地。這符合“30年而道更”的規(guī)律,即每30年大道理要變一次。

林峰則表示,第一個(gè)30年,房地產(chǎn)對(duì)居民的貢獻(xiàn)巨大,對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)也很大。但一年銷售10萬億的行業(yè),土地出讓金超過6萬億,再加上稅收3萬億等,沉淀的利潤只有幾千億。所以,開發(fā)商其實(shí)并不是擁有財(cái)富,只是財(cái)富搬運(yùn)工。

當(dāng)下的并購只是重新在那里劃分地盤,并不帶來新增量。明年行業(yè)一定是一個(gè)小小年。因?yàn)榭梢陨档牡胤饺蘖?,?shí)現(xiàn)不了閉環(huán)。那些認(rèn)為現(xiàn)在限價(jià)、賣了就虧了,所以等待的房企,是在跟市場(chǎng)和政府博弈,勝算很小。

為什么會(huì)這樣?因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)在這個(gè)階段,中國頂級(jí)開發(fā)商已經(jīng)快要走到極致,集中度不會(huì)像想象中說的還會(huì)加速。速度會(huì)下降,因?yàn)椴①弻?duì)象有問題了,集中拍賣也有問題了,中國房地產(chǎn)正步入新時(shí)代。

堅(jiān)持全面深化改革是長(zhǎng)效機(jī)制,是必然發(fā)生的,長(zhǎng)效機(jī)制一定會(huì)出,就在未來兩三年。

在長(zhǎng)效機(jī)制沒有落實(shí)之前,中國房地產(chǎn)就是一個(gè)“窄通道”,一個(gè)“鳥籠經(jīng)濟(jì)”,就是一個(gè)“去流動(dòng)性”。

逐漸過渡這個(gè)階段需要的時(shí)間很長(zhǎng)。土地財(cái)政會(huì)變,但是這個(gè)改革是一個(gè)漫長(zhǎng)過程,多主體多渠道是長(zhǎng)期逐步形成的過程。金融制度改革和公共服務(wù)都需要時(shí)間。

中國首次進(jìn)入土地財(cái)政的修改階段。中國房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)是長(zhǎng)期的,是嚴(yán)厲的,這個(gè)是沒有任何辦法的。

30年中國人的美好生活是由開發(fā)商定義的,就是畢業(yè)得買一套房,發(fā)財(cái)就得改善,再掙多錢就住豪宅,還有錢就投資,于是過上了“美好生活”。但未來不是這樣定義的,因?yàn)榉孔邮亲〉牟皇浅吹?,要“多主體供給,多渠道保障”。這讓很多傳統(tǒng)的開發(fā)商十分焦慮。

陳勁松認(rèn)為,“一張圖紙”走天下已經(jīng)完全不適應(yīng)新的生活方式了,原來我們靠力量、靠傳播、靠渠道,但渠道現(xiàn)在已經(jīng)建完了,中國互聯(lián)網(wǎng)紅利已經(jīng)到頭了。

面對(duì)新時(shí)代,開發(fā)商的產(chǎn)品力要重新回到開發(fā)主場(chǎng),得重新適合主流人群生活方式。陳勁松將現(xiàn)在的90后,全部定義為是富二代——不管來自農(nóng)村、縣城還是大城市。

如此定義的理由是,陳勁松認(rèn)為,不管哪線城市的年輕人,他們?cè)谛畔r(shí)代,他們的生活是幾乎同步的,沒有誰落后,差就差在租金數(shù)量級(jí)上,其他的都一樣。因此,世聯(lián)行在29個(gè)城市干長(zhǎng)租公寓,而不是大家認(rèn)為能賺錢的一二線。

要想在新的市場(chǎng)有所作為,就不能在老框架里思考。

陳勁松認(rèn)為新時(shí)代整個(gè)中國房地產(chǎn)有更廣闊空間,并呼吁焦慮的,想轉(zhuǎn)型升級(jí)的人,關(guān)注大趨勢(shì),關(guān)注“布波族”。

未來的產(chǎn)品要變,以滿足人民不斷增長(zhǎng)的需求。向年輕人學(xué)習(xí)什么是生活,就能創(chuàng)造新生活,能夠適應(yīng)時(shí)代的轉(zhuǎn)變。我們要給新的美好生活重新定義,從生活方式,細(xì)節(jié)、經(jīng)驗(yàn)、表達(dá)給他加速。

誰都不能否認(rèn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來,可是玩法確實(shí)變了。新30年,中國房地產(chǎn)沒有問題,最主要是節(jié)奏和主流人群生活要重新定義。

二、大中型房企要繼續(xù)做大主業(yè)規(guī)模,同時(shí)尋求多元化布局,中小房企要發(fā)揮自身特色打價(jià)值戰(zhàn)

面對(duì)新時(shí)代,未來怎么玩?中小房企和規(guī)模較大房企(但還沒有大到巨無霸的程度)各有各的焦慮,各位大咖也分享了自己的觀點(diǎn)和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

(一)規(guī)模是通向未來的橋梁

億翰智庫董事長(zhǎng)陳嘯天認(rèn)為,規(guī)模是通向未來的橋梁,今年排名第100名的房企銷售額應(yīng)該是180億。未來10萬億的總盤子仍然會(huì)在,但已經(jīng)越發(fā)變成一個(gè)小眾的游戲。

林峰也認(rèn)為,雖然規(guī)模不是萬能的,但沒有規(guī)模是萬萬不能的,因?yàn)樽鲱惤鹑谛袠I(yè)沒有規(guī)模是調(diào)配不了資源的——當(dāng)然除了資本,還有人才、信息等。

因此,對(duì)于還有希望沖規(guī)模(特別是千億)的房企來說,未來幾年的首要目標(biāo)依然是要將主業(yè)做大做強(qiáng)。

如何做大主業(yè)?看碧桂園、恒大以及其追隨者中梁等即可。比如標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)銷平衡,資本杠桿的充分利用等。

對(duì)于想要沖刺千億的房企來說:

第一要廣積糧,盡可能多儲(chǔ)備可“高周轉(zhuǎn)”的土地;

第二要找資金,多用杠桿、多渠道、多用穿越周期的資金;

第三,要建標(biāo)準(zhǔn),極致標(biāo)準(zhǔn)化是集約化、標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ),從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化,碧桂園、恒大等等一直推行這個(gè),而且無一例外都是董事長(zhǎng)親自掛帥的,不能短期業(yè)績(jī)導(dǎo)向;

第四,要強(qiáng)調(diào)運(yùn)營,全國產(chǎn)銷平衡是調(diào)節(jié)平衡器;

第五,要強(qiáng)考核:1.是創(chuàng)新激勵(lì);2.是內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),五個(gè)要素一條龍才有可能走得又遠(yuǎn)又穩(wěn)。

(二)主業(yè)之外,要多元化

陳嘯天認(rèn)為,10年之后,多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)大多數(shù)應(yīng)該脫胎于房企,換句話說,規(guī)模做大之后,房企應(yīng)該尋求多元化。其認(rèn)為恒大冰泉、糧油并沒有失敗,因?yàn)槎嘣谴笾行头科蟮谋赜芍?,而通過探索其已經(jīng)先人四五年找到了適合自己的路!

在這條路上已經(jīng)闖出不小成績(jī)的當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬分享了其實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。過去兩年來,“當(dāng)代”孵化了42家企業(yè),所有跟“美好生活”有關(guān)的事情當(dāng)代置業(yè)都做了,比如38家幼兒園讓“幼有所育”,在國外收購14個(gè)養(yǎng)老資產(chǎn)包讓“老有所養(yǎng)”。此外,“弱有所扶、住有所居、病有所醫(yī)”,當(dāng)代置業(yè)都以社區(qū)為入口進(jìn)行嘗試。

首先,張鵬認(rèn)為,多元化的前提還是必須把主業(yè)做好,因?yàn)槲覀兯袑?duì)美好生活的向往,如果不在母艙上不斷生長(zhǎng)就是“無根之水”。

當(dāng)代置業(yè)一直堅(jiān)持做綠色地產(chǎn),此前大家覺得綠色發(fā)展不起來、成本高等等,但是“十九大”后這個(gè)趨勢(shì)越發(fā)明顯。

現(xiàn)在既有的500億平方米的建筑和到2020年新增的大約280億平方米的建筑,99%都是高耗能建筑,都是浪費(fèi)資源的建筑,綠色建筑的空間十分大。

當(dāng)代會(huì)不斷做既有建筑和新增建筑綠色化,物業(yè)管理全面綠色化,從過去的單體綠色建筑要走到綠色住區(qū)上去,過程中通過AI等新技術(shù)的加持,使其產(chǎn)生加速效應(yīng)。

    其次,孵化生態(tài)。張鵬認(rèn)為,要在不均衡、不充分的增量過程當(dāng)中逆生長(zhǎng),向存量資產(chǎn)找升級(jí)、找機(jī)遇。

比如,當(dāng)代置業(yè)的第一科技、第一人居推動(dòng)當(dāng)代從綠色家居到健康場(chǎng)景的升級(jí);當(dāng)代的聯(lián)合辦公都在社區(qū)里做,現(xiàn)在5000個(gè)座位,單店都賺錢;其孵化的51VR,已經(jīng)實(shí)現(xiàn)從VR樣板間到虛擬世界(拓展到汽車、教育、設(shè)計(jì)等)的升級(jí),收支持平,略有盈利。同時(shí),當(dāng)代跟人合作成立了基金,去投資房地產(chǎn)價(jià)值鏈的上下游等。

艾佳生活CEO潘定國演講時(shí)認(rèn)為,房地產(chǎn)1.0是毛坯房,2.0是精裝修房。毛坯房強(qiáng)調(diào)的是土地紅利,2.0精裝修房則強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品紅利。

現(xiàn)在1.0土地紅利大家已經(jīng)能感覺到就像“消失的愛人”,2.0精裝產(chǎn)品紅利也是“秋天的童話”。

而讓房子拿到當(dāng)天就可以使用,則是艾佳生活在做的事。用戶交房當(dāng)天可以看到床上用品擺好,鍋碗瓢盆擺好,畫擺好,飯做好了,跟老公兩人一起做一個(gè)菜就可以住進(jìn)來開始吃。

這就是“地產(chǎn)3.0”,也就是服務(wù)紅利。

(三)中小房企依然還有得玩

大房企可以玩多元化,中小房企怎么辦?寧夏中房董事長(zhǎng)方陸分享了其實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

方陸認(rèn)為,除了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、公寓,聯(lián)合辦公等細(xì)分市場(chǎng),中小房企在開發(fā)領(lǐng)域依然還有生存空間。因?yàn)閺?qiáng)龍難壓地頭蛇。區(qū)域巨頭有當(dāng)?shù)氐目诒e累、客戶積累、當(dāng)?shù)氐墓碴P(guān)系和人脈的特殊資源。而大牌房企對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域中小城市的重視程度通常不夠。如此一來,各區(qū)域的房地產(chǎn)龍頭企業(yè),有天然的優(yōu)勢(shì)。

比如,寧夏中房有兩句廣告詞很響亮:

第一句“我永遠(yuǎn)都不走、陪護(hù)您一生”,其把外來的這些大牌房企比喻成高富帥,將自己看做是當(dāng)?shù)乜蛻羯磉叺呐?,外來的高富帥到寧夏爽一把就走了,但是,中房這個(gè)暖男永遠(yuǎn)都不走陪護(hù)客戶一生,這種溫暖度是非常能夠打動(dòng)客戶的。

第二句廣告詞是“最懂咱們寧夏人的開發(fā)商”。

這些都是區(qū)域中小房企應(yīng)該且可以堅(jiān)持、堅(jiān)守的自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

方陸認(rèn)為,客戶不僅僅是要一個(gè)能居住的,只滿足物理屬性的這么一個(gè)鋼筋混凝土的“水泥盒子”,更多的會(huì)希望能滿足來自于心理層面和精神層面新需求。

對(duì)此,這兩年寧夏中房在推進(jìn)“房地產(chǎn)+”策略轉(zhuǎn)型,給自己現(xiàn)在的產(chǎn)品定位一個(gè)“168生活配套服務(wù)體系”,“1”是和諧大家庭,“6”是所有現(xiàn)在居住社區(qū),在里面配6大服務(wù)中心,分別是物業(yè)服務(wù)中心、家居服務(wù)中心(家政服務(wù)包括房子出租、轉(zhuǎn)讓等等)、老年活動(dòng)中心、兒童游樂中心、健康管理中心、健身中心?!?”是八大生活配套服務(wù),比如超市、品牌餐飲、瓜果蔬菜、銀行、藥店、美容美發(fā)、洗衣、咖啡廳。

作為中小房企,應(yīng)該努力提高產(chǎn)品附加值,應(yīng)該打價(jià)值戰(zhàn),而非打價(jià)格戰(zhàn)。打價(jià)值戰(zhàn)才有未來。

中小房企也可以適當(dāng)“改行”,選擇一些在原來行業(yè)里面有著很強(qiáng)能力,但是缺乏資金的企業(yè),從投資者角度跟對(duì)方合作。比如中房和一些本土的優(yōu)秀教育,公辦的教育品牌合作,很快占據(jù)了一些教育行業(yè)當(dāng)中的制高點(diǎn)。

當(dāng)然,不管是繼續(xù)做大規(guī)模也好,轉(zhuǎn)型升級(jí)也好,一個(gè)不可回避的問題是,存量市場(chǎng)變得越來越重要了。

三、REITs為自持提供了核動(dòng)力,未來5年中國會(huì)誕生全球最大的REITS

存量未來會(huì)變得比增量開發(fā)市場(chǎng)還重要。特別是隨著REITs的發(fā)行越來越寬松,大家一致認(rèn)為,未來的存量市場(chǎng)會(huì)加速崛起。

(一)一二線城市,50%的人會(huì)通過租房解決居住問題

日本的三大都市圈國土面積是14%,但集中了57%的家庭,承載了58%的存量房交易以及30%的新房交易。美國大都市區(qū)里面集中將近有84%的人口,最大的都市圈紐約覆蓋了6%的人口。對(duì)比之下,鏈家集團(tuán)CEO彭永東認(rèn)為未來中國會(huì)形成“3+6”格局。

也就是說形成三個(gè)都市圈:北京、上海、深圳三個(gè)都市圈;還有6個(gè)內(nèi)陸的中心城市,成都、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、南京、合肥。

每一個(gè)都市圈都超過五千萬人,6個(gè)內(nèi)陸中心的城市每個(gè)城市大概1200萬人口。

同時(shí)在中國還會(huì)有十幾個(gè)分布在其他各個(gè)地方的一些城市圈。

人口分布直接決定了未來市場(chǎng)會(huì)在什么地方。美國、英國、日本35%的人通過租賃來解決居住問題。東京、紐約、洛杉磯、舊金山這些地方,靠自己租房解決住宅問題的超過50%。中國未來大概也會(huì)走向這樣趨勢(shì)。

目前北京、深圳、上海一線城市,以及很多二線核心城市,靠租賃解決自己住房比例大概是30%左右,還是相對(duì)比較低的。未來,一定會(huì)提升到50%。隨之帶來的是,租賃收入比從今天的不到25%,上升到未來的40%。中國每年發(fā)生的租賃合同,很快就會(huì)上升到六千萬筆。

(二)預(yù)計(jì)未來5年,中國將會(huì)誕生全球最大的REITS

要產(chǎn)生大量新增的租賃住宅,一個(gè)手段是盤活存量,另一個(gè)手段是加大租賃房源供給。今年中國最大的公寓已管理40萬間房子,可謂十分的迅猛。

過去,開發(fā)商一直不太愿意做自持,是因?yàn)檫@玩意是個(gè)重資產(chǎn),沒法一下變現(xiàn)。可是,隨著保利租賃REITs的橫空出世,這一現(xiàn)狀正得到扭轉(zhuǎn)。

而早在國人對(duì)長(zhǎng)租公寓還略顯陌生之時(shí)就殺入該領(lǐng)域的新派公寓,更是已經(jīng)做出了不小的成績(jī)。

2013年,新派在北京買了一個(gè)很破的樓,用180天改造,用三個(gè)月滿租100%??墒牵钟?年時(shí)間來,還被認(rèn)為是非常傻的行為,因?yàn)檫@個(gè)樓買下來是住宅樓,原來2.2萬,現(xiàn)在是8萬到10萬的價(jià)格。為啥不賣掉套現(xiàn)?!

新派公寓創(chuàng)始人王戈宏認(rèn)為,那還是傳統(tǒng)的思維,而其目標(biāo)是通過REITs打造打造持有資產(chǎn)管理閉環(huán)!

持有四年以來,新派公寓租金漲兩倍,資產(chǎn)增值翻4倍,加上趕上國家鼓勵(lì)租賃行業(yè)的風(fēng)口,深交所只用了20天就批準(zhǔn)了其發(fā)行全國首支權(quán)益型長(zhǎng)租公寓REITs,真正第一個(gè)把資產(chǎn)上市,完成了資產(chǎn)管理的閉環(huán)。對(duì)此,王戈宏笑稱,有時(shí)候傻一點(diǎn)可能會(huì)更好一些,更有大前途。

王戈宏認(rèn)為,現(xiàn)在持有并不恐怖和可怕,關(guān)鍵是未來退出、打通資產(chǎn)管理的價(jià)值通路。

可是,投行思維和傳統(tǒng)開發(fā)思維的人干不了這是,因?yàn)樗惝?dāng)下一算租售比就覺得不合適不做了。這也是新派不懼怕開發(fā)商巨頭的原因。

陳勁松也十分看好REITs對(duì)自持物業(yè)崛起的推動(dòng)。其預(yù)計(jì)未來5年中國會(huì)迅速超越美國,誕生全球最大的REITS,這個(gè)可能是分門別類的產(chǎn)業(yè)。公寓、養(yǎng)老、醫(yī)療,都可能同時(shí)會(huì)誕生出一個(gè)規(guī)模比我們目前看到的開發(fā)商更大、且健康指數(shù)更高的巨頭。

四、結(jié)語

中城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)劉愛明表示,其一直不認(rèn)為房地產(chǎn)有上下半場(chǎng),非要講下半場(chǎng),一個(gè)字就是“慢”,下半場(chǎng)的邏輯即便沒有十九大,也是運(yùn)營,因?yàn)闆]有那么多房子讓你賣了,自然要在存量空間去找生意,其實(shí)做得好是很掙錢的。

    劉愛明強(qiáng)調(diào),不要認(rèn)為現(xiàn)在做的開發(fā)生意最賺錢,其實(shí)不是。恒隆在香港上市,市值八九百億港幣,恒隆在中國就兩個(gè)廣場(chǎng)。萬科之前市值1200億道理也一樣,資本市場(chǎng)是公平的。

    林峰則認(rèn)為,雖然不知道未來結(jié)局會(huì)是什么樣,但是地產(chǎn)行業(yè)存在了幾千年,有人住就必須有人蓋房子。

“美好生活”是什么?十九大報(bào)告已經(jīng)給出了明確定義:幼有所育,學(xué)有所教,勞有所得,病有所醫(yī),這就是基本保障,也叫多渠道保障,沒有保障就沒有幸福生活。而這些都跟房地產(chǎn)密切相關(guān)。

因此,無論是增量還是存量,未來機(jī)會(huì)都很大,就看你怎么玩。