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樓市限售與定向加息代表信用收縮將是主基調(diào)

發(fā)布時間:2017/11/13 9:44:25    瀏覽次數(shù):4057    來源: 經(jīng)濟(jì)觀察報 cjjt-fdc

9、10月向來是樓市傳統(tǒng)旺季,業(yè)內(nèi)素有“金九銀十”之說,但過后來看,樓市降溫仍是主基調(diào)。今年起全國商品房銷售額與銷售面積增速已呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-9月商品房銷售額與銷售面積同比增速分別為14.6%和10.3%,較去年同期的41.3%和26.9%已有較大回落,預(yù)計四季度仍將延續(xù)此狀態(tài)。同時,一般滯后三個月的房地產(chǎn)開發(fā)投資與土地購置面積同比增速也呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢。

不僅如此,樓市調(diào)控不但未有放松之勢,反而仍有趨嚴(yán)態(tài)勢。今年3月,廈門對居民新購住宅推出了限售政策,隨后青島、廣州等20多個城市陸續(xù)跟進(jìn)。9月,長沙、重慶等10多個城市又相繼出臺限售措施。至今全國限售城市已達(dá)44個,以熱點(diǎn)二三線城市為主。

需要特別注意的是,在讓房子回歸居住屬性的大原則下,樓市調(diào)控已由“930”時期的限購、限貸、限價、限商逐漸向限售過度,限售最大的特點(diǎn)莫過于消滅樓市流動性,一套期房從購買到取得房產(chǎn)證再到限售2年期滿可以轉(zhuǎn)手起碼要4年,統(tǒng)計顯示,近6成限售城市限售期為2年,部分城市對多套房、非戶籍居民購房限售期限為5年。對于部分加杠桿投資與投機(jī)購房者來說,在限貸背景下,他們連首付都是借助消費(fèi)貸或房抵貸完成的,在如此長的限售期內(nèi)不僅要面對逐月增加的利息支出,還要承擔(dān)因房屋流動性轉(zhuǎn)差而導(dǎo)致的抵押折價問題,唯一的辦法就是將房子出租彌補(bǔ)利息支出。但在全國租售比失調(diào)、未來由機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的房屋租賃市場上,租金大幅上漲概率極小,相對于購房支出來講,這點(diǎn)租金可謂是杯水車薪;但對于地方政府來說,通過限售則可有效控制當(dāng)?shù)貥鞘械墓┙o,進(jìn)而大幅降低當(dāng)?shù)貥鞘械牟淮_定性。

更深層次,限售所消滅的樓市流動性最終影響的是商業(yè)銀行的貨幣創(chuàng)造能力。2008至2016年,我國廣義貨幣增速一直維持高位,9年時間增長近3倍。進(jìn)一步觀察其中結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn),基礎(chǔ)貨幣2008年至今僅增長約1.8倍,顯著低于同期美國、日本等發(fā)達(dá)國家基礎(chǔ)貨幣擴(kuò)張速度,但貨幣乘數(shù)卻由2008年初的3.8增長至今年9月的5.41,這背后反映的其實是商業(yè)銀行的信用過快擴(kuò)張所致的貨幣超發(fā)。推升商業(yè)銀行信用過快擴(kuò)張的主要動力來源有兩個方面,一是房地產(chǎn),商業(yè)銀行的抵押貸款中近8成是房地產(chǎn),2016年新增信貸中45%為居民中長期貸款,今年前8月新增信貸中仍有42%為居民中長期貸款,房貸是中長期貸款的主力軍;二是地方政府和國企投資,由于商業(yè)銀行不用去擔(dān)心違約風(fēng)險,因而對地方政府投資支持力度也較強(qiáng)。

當(dāng)前,全球貨幣擴(kuò)張已接近尾聲,美聯(lián)儲已正式啟動縮表計劃,預(yù)計歐洲明年也將逐漸跟進(jìn),如果中國仍繼續(xù)貨幣擴(kuò)張,那么資本流出與人民幣貶值風(fēng)險將加劇。因而,年初至今去杠桿工作被高層屢次提及,市場利率水平也緩慢提升,監(jiān)管機(jī)構(gòu)還通過拓展MPA的考核范圍抑制商業(yè)銀行過快的信用創(chuàng)造。在財政決定貨幣的體系下,商業(yè)銀行信用創(chuàng)造的一個源頭即地方政府違規(guī)舉債也被嚴(yán)格限制,前有50號文、87號文,后有中央金融工作會議提出的嚴(yán)控地方政府債務(wù)增量和終身問責(zé)與倒查責(zé)任,十九大報告明確提出要建立全面規(guī)范透明、標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)、約束有力的預(yù)算制度。與此相對應(yīng),固定資產(chǎn)投資和基建投資增速均已出現(xiàn)明顯下降,數(shù)據(jù)顯示,8月固定資產(chǎn)投資增速較上月放緩2.7個百分點(diǎn)至3.8%,基建投資同比增速下滑4.4個百分點(diǎn)至11.4%。

樓市調(diào)控系列政策針對的是商業(yè)銀行信用創(chuàng)造的另一個源頭,限售和定向加息是抑制房地產(chǎn)信用擴(kuò)張的“大招”。一方面投資與投機(jī)需求因購房后短期無法套現(xiàn)會得到顯著抑制,另一方面在商業(yè)銀行負(fù)債成本不斷提升和超額存款準(zhǔn)備金率保持低位作用下,房貸利率仍將呈緩慢上升態(tài)勢。據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示,10月全國首套房貸款平均利率為5.3%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.08倍,同比上升19.37%,已連續(xù)10個月上升。上述兩方面影響下,由房地產(chǎn)帶來的商業(yè)銀行信用創(chuàng)造會繼續(xù)下降。

在一連串政策的作用下,今年以來,廣義貨幣同比增速已連續(xù)5月低于10%,市場利率水平也維持在高位運(yùn)行。未來中國利率將呈現(xiàn)易漲難跌的局面,近期十年期國債收益率已逼近4%,預(yù)計未來一年內(nèi)不會有明顯下降。2008年至今,樓市走完一個完整周期基本為三年,該周期基本與貨幣周期基本同步,2009、2012、2015分別為貨幣發(fā)行增速加速也是樓市快速上行年份,如以此推斷下一輪貨幣寬松期可能在2018年。但與以往不同,此次樓市短周期遭遇的是金融長周期的天花板,貨幣2018年再次全面寬松的可能性較小。金融周期是綜合反映一國宏觀經(jīng)濟(jì)所處繁榮與蕭條的重要指標(biāo),根據(jù)國際清算銀行(BIS)的研究,實際信貸、信貸對GDP比例以及實際房價走勢是度量金融周期的較好指標(biāo),美國金融危機(jī)后經(jīng)歷了長達(dá)8年的金融周期下行階段,2014年起已進(jìn)入新一輪金融周期上升階段。中國2008年至2017年經(jīng)歷了長達(dá)十年的金融周期上升期,目前已處于此輪金融周期頂端。

綜上,在發(fā)達(dá)國家貨幣收縮與中國所處金融周期作用下,中國樓市調(diào)控政策已逐漸向限售和定向加息過度,此舉表面上是消滅樓市流動性,更深層次則會對商業(yè)銀行信用創(chuàng)造形成較為深遠(yuǎn)的影響。因而,未來商業(yè)銀行信用收縮仍是大勢所趨,對應(yīng)廣義貨幣供給增速也將維持低位,未來市場利率特別是房貸利率仍將緩慢上行,其對樓市走向的影響也將逐漸加深。