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中國下半年樓市走勢如何?

發(fā)布時間:2017/8/23 14:40:22    瀏覽次數(shù):4432    來源: BWC中文網(wǎng) cjjt-fdc

一、關(guān)于購房的需求

中國還處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的階段,國家統(tǒng)計局統(tǒng)計2016年中國城鎮(zhèn)化率達到57.35%,而發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率達到85%-95%。目前,中等發(fā)達國家和地區(qū)的城市化率是85%,西方發(fā)達國家的城市化率都在95%左右,美國是97%,中國達到這個城鎮(zhèn)化率的時間可能還需要近20年左右,在這段時間內(nèi):

1、大量農(nóng)村戶籍的人要進城,特別是農(nóng)村戶籍的大學(xué)生和農(nóng)村青年,他們都希望能在城市工作生活,買房落戶,這樣就造就了大量的購房需求;

2、城市擴大的拆遷和棚改造成一部分購房需求;

3、在城市已有房的人,需要購買改善房,或為子女購買二套房,也是一部分購房需求;

4、一部分子女已在城市定居的農(nóng)村老人,如果房價能接受,他們也希望在子女的城市買房,和子女住的近些;

5、一部分房產(chǎn)投資的人的需求;

所以這個購房的需求其實是很大的。

二、關(guān)于政府和宏觀經(jīng)濟

對于政府而言,房地產(chǎn)始終是國家的支柱行業(yè),或則說在很長一段時間內(nèi)都是全球各個國家的支柱行業(yè),中國也不例外,因為房地產(chǎn)涉及的行業(yè)和公司太多了,比如建材行業(yè),家電行業(yè)、裝飾裝修行業(yè)、園林綠化、金屬冶煉、上游的采掘業(yè)、銀行金融貸款、建筑設(shè)計、建筑安裝施工行業(yè)和建筑工人、交通基建等等。

一旦房地產(chǎn)崩盤,房產(chǎn)大幅貶值,將會有大量的相關(guān)企業(yè)沒有生意或收不回欠款而倒閉,銀行金融行業(yè)的貸款無法收回(房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)押貸款是銀行貸款的大頭),產(chǎn)生金融危機,大量的人員下崗,還貸能力大幅下降,購買力嚴重不足,開發(fā)商房子賣不出去,同時政府的土地也賣不出去,引發(fā)政府財政危機(政府財政收入中,土地拍賣及其相關(guān)稅收是大頭),政府各項福利支出都無法保障,引發(fā)民生問題。

以上問題會導(dǎo)致經(jīng)濟惡性循環(huán),以至于演變?yōu)閲业慕?jīng)濟危機,所以說政府絕不會讓房價大幅下跌,但是也不會讓房價不受遏制的上漲,因為一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,房地產(chǎn)還是會崩盤,還是會產(chǎn)生以上經(jīng)濟問題。

事實也是房價大幅下跌對誰都沒好處,包括沒買房的大多數(shù)人,因為房地產(chǎn)崩盤或不景氣對于你的收入都會有很大影響,甚至下崗??赡苣愕墓靖康禺a(chǎn)沒有直接的聯(lián)系,但很有可能有很多間接的聯(lián)系。

所以從長期看來房價是上漲的,除了沒房的人,其他各方都希望房價上漲。

三、關(guān)于限購、限貸、限價、限售等

政府為什么要通過限購限貸來遏制房價?

1、房價過快上漲,容易形成房地產(chǎn)泡沫,泡沫一旦破滅,會引發(fā)很多經(jīng)濟和社會問題,很多公司和個人可能會破產(chǎn)。

2、群眾需求和社會輿論要求政府通過限購限貸或其他手段來控制房價,讓群眾能買的起房。政府也希望群眾能買得起房,至少也要有所行動和表態(tài)來安撫群眾和輿論的情緒,這樣才能維護社會的穩(wěn)定

3、那么多人的購房需求不可能在短時間內(nèi)滿足,供不應(yīng)求,政府只能通過限購限貸把一部分人拒之門外,讓另一部分更有需求的人先買房。

4、限購限貸真的能夠遏制房價嗎?短時間內(nèi)是可以的,通過限購限貸也提高購房的門檻,取消一部分人的購房資格,提高一部分人的購房成本,不讓一部分人買房,減少了供需關(guān)系中的需求一環(huán),堅持一段時間這樣的政策,房價自然會降一點。但這無異于飲鴆止渴,人為的扭曲了供需關(guān)系,集中一段時間就會爆發(fā)。

5、為什么10年到14年的限購限貸,居然讓房價降下來了,而且還出現(xiàn)了庫存過多的現(xiàn)象,這完全是個意外,政府沒想到,開發(fā)商沒想到,購房人也沒想到,因為以前政府調(diào)控從來沒有成功過,都是越調(diào)越高,都有點不相信政府了?,F(xiàn)在看來,持續(xù)一段時間的限購限貸真的能讓房價短期下跌。

6、最近很多城市出現(xiàn)了限價、限售、自持等新的調(diào)控方式,比如限定最高價,限價如果是合理且是市場價,是為了不讓開發(fā)商和炒房人惡意抬高房價,那是很好的。如果僅僅只是為了強行壓低房價,做表面功夫,讓房價明顯低于市場價,這是強行扭曲了市場經(jīng)濟規(guī)律。這種情況下,大家都去搶房,買房可能需要搖號,有錢你都不一定能買到,買房更困難。且此類房當做二手房再次出售的時現(xiàn)候,必然暴漲,如果長此以往限價,必然造成房價報復(fù)性反彈。

7、關(guān)于房地產(chǎn)的成本,現(xiàn)在寧波地區(qū)土地拍賣的結(jié)果基本上是15000-20000元/平方,建安成本毛坯1500-2000元/平方,一般精 裝修1500-2000元/平方,其他就是相關(guān)稅金,融資成本、管理成本。其他經(jīng)濟發(fā)達城市,除了土地價格不一樣,其他費用都是差不多的。大家應(yīng)該很清楚,到底是什么在房價上漲中起著關(guān)鍵的作用。

萬科有句話說的還是蠻好的:房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時代進入了白銀時代。但是從白銀時代進入青銅時代還為時過早。

四、關(guān)于樓市調(diào)控長效機制--房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅大家都很關(guān)注,希望能盡快出臺來限制房價。那么房產(chǎn)稅的目的是什么?它是通過對持有多套房的人收重稅,迫使其出售持有的多套房產(chǎn),增加供給,調(diào)節(jié)供需關(guān)系。

其實房產(chǎn)稅重慶和上海實施好幾年了,每年稅收就幾個億,攤到每套房子,1年也就千把塊錢,沒什么意義,為什么不把稅收提高一點呢?舉個例子把,在我們二三線城市,一套120平以內(nèi)的三房,你覺得應(yīng)該收稅嗎?給未成年子女或還未工作的子女買套應(yīng)該收稅嗎?那么到底誰應(yīng)該收稅?大戶型?改善型?很難定性,收稅的條件和力度可能會引發(fā)很多社會爭議,很難調(diào)節(jié)。

退一步講,即使收稅的條件和力度達到了我們的期望,持又多套房的人,迫使其出售持有的多套房產(chǎn),增加供給,一定程度上調(diào)節(jié)供需關(guān)系,使房價有所下跌。那么問題來了,租房的人怎么辦?每戶人家只有1套房,沒有多余的房產(chǎn)用來出租,房租會大幅上漲,你連房子都會租不起,何況買房呢。同時房租的上漲直接帶動的房子的上漲,房子更具投 資價值了,即使有房產(chǎn)稅也可以轉(zhuǎn)嫁到房租上了,惡性循環(huán)又開始了。

現(xiàn)在政府力推的雄安新區(qū),因為人口基數(shù)小,規(guī)劃起點高,可能會有房價控制新模式,說白了,就是通過政府大規(guī)模持房,來達到控制房地產(chǎn)價格的目的。

五、關(guān)于租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房、學(xué)區(qū)房

1、關(guān)于租售同權(quán)。租售同權(quán)的主要目的還是為了落戶和孩子讀書,落戶怎么落,集體戶口還是個人家庭戶口,現(xiàn)在大部分地方一般集體戶口,孩子是沒法落戶的,那就談不上讀書了。

如果是個人家庭戶口,而且是落到租房中,是不是還得經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人同意,是不是租個一年半載都可以落戶,是不是不限制落戶的數(shù)量??梢钥隙?,在資源有限的情況下,這些落戶的條件和要求都是有限制的,政府一定會提高落戶門檻,肯定是讓政府眼中的人才優(yōu)先落戶,剩下的名額讓一些普通人抓鬮??上攵?,我們普通人要落戶是很難的。

落了戶,才有資格讀書,當然,也有可能不落戶也能讀書,但依然有條件限制,每個城市的學(xué)校容量是有限的,不可能什么人都可以讀書,政府通過居住證或積分制等要求來限制外來學(xué)生數(shù)量,不然,學(xué)校會爆棚。

好的學(xué)區(qū),一般都得排隊,你覺得靠租房的三表四表生能讀的進去嗎?租房的難道還能優(yōu)先產(chǎn)權(quán)房?如果說租房和產(chǎn)權(quán)房一視同仁,那么誰還去買房,大家都去租房,租金必然大漲,租金漲了,房子更有投資價值的,勢必帶動房價大漲,這時候,別說買房,你連房子都租不起,談什么租售同權(quán)都是扯談。

對于城市郊區(qū),學(xué)校差一點,本地人口也不多,學(xué)?;蛟S還有少部分名額,如果租售同權(quán)實施,那還是有一點好處的。

2、關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房。共有產(chǎn)權(quán)房是政府和個人按一定比例持房,可以落戶讀書;要大面積的實行共有產(chǎn)權(quán)房,政府需要大量的資金來造房持房。顯然,在目前政府都嫌資金少的情況下,是不可能大面積實施的,這么少的共有產(chǎn)權(quán)房肯定是給優(yōu)秀人才的,普通人就看看吧。

3、關(guān)于學(xué)區(qū)房。未來學(xué)區(qū)的改革方向是學(xué)校教育集團化,就是在一定的區(qū)域范圍內(nèi),普通學(xué)校被好學(xué)校兼并(要合并學(xué)校的差距也不會太大,不可能最好的和最差的合并),讓優(yōu)秀教師和普通教師等教育資源以一定的比例在教育集團內(nèi)逐步流通,同時好學(xué)區(qū)學(xué)校的學(xué)生有一定的比例會被分配到普通的學(xué)區(qū)學(xué)校,普通學(xué)區(qū)學(xué)校的學(xué)生也有一定的比例會被分配到好學(xué)區(qū)學(xué)校,讓生源按一定比例逐步流通,最終達到教育資源和生源的相對平衡,同時也給學(xué)區(qū)房降溫。

也就是說,學(xué)區(qū)房以后可能會漲的比現(xiàn)在少一點,當然,也僅僅是漲的少一點而已,畢竟,不可能大比例的把好學(xué)區(qū)的學(xué)生調(diào)到普通學(xué)區(qū)去,只能是一小部分,不然家長們可不干。

現(xiàn)在很多城市已經(jīng)在開始學(xué)校教育集團化了,但要達到教育資源的相對平衡(也只能是相對平衡了,或者縮小差距),還要很長時間。想要達到教育資源的根本性改變和絕對平衡,那是不現(xiàn)實的,西方發(fā)達國家都做不到,何況我們呢。

六、最后給買房人幾點建議

1、盡量買新房,漲價的話,新房先漲,且漲幅遠大于老房,當然,3-5年的次新房也很不錯。

2、盡量買城區(qū)的房子,跌幅比郊區(qū)的小,要跌的話,郊區(qū)新房先跌。

3、盡量買學(xué)區(qū)房,漲幅大,扛跌。

4、剛需不要等,如果能承受房價,盡快上車,房價大漲的話,你輸不起的;財力有限的話,那只能等了。

5、改善型住房,覺得房價高,你可以等等,因為輸?shù)闷?,只不過住的好差而已。當然,10年后的房價真的可能讓你懷疑人生。

6、多關(guān)注透明房產(chǎn)網(wǎng)的成交量和各類房產(chǎn)新聞,成交量持續(xù)走低,必然伴隨房價下跌,反之亦然。

7、買房盡量選年底,暴漲通常在年后,年底開發(fā)商回籠資金,優(yōu)惠也會比較大。

8、房價趨勢下跌時,先賣房,再買房;房價趨勢上漲時,先買房,再賣房;

9、優(yōu)先買一線城市的房子,人口吸引力最大,房價漲幅也最大,其次是1.5線省會城市,再次是二線城市,最次三四線城市。

10、多和擁有多套房的人討論房產(chǎn),他們經(jīng)驗更豐富,少聽沒房的人的建議;沒房人的觀點:短期房價要暴跌,不做接盤俠。沒房人的買房邏輯:房子漲了買不起,房子不漲等它跌,房子跌了不敢買。

11、先買房再買車,你中意的房子不是你想買就能買,車無非就是好差而已,隨時可以買;財力有限,集中資金先買房,有房才有家,你才能在這個城市生根;沒房,你在哪都是流浪,隨時都可能離開。

12、有時候買房就是一種沖動和運氣的結(jié)合。機會不會等你準備好了之后才出現(xiàn),買房有時像賭博,但是誰的人生不是這樣賭上幾回呢。